​成都楼市开年表现抢眼 双楠现千人看铺潮

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——2016年商业地产该怎么玩？双楠千人看铺案例分享

楼市发疯央妈助力

关键词：楼市遇暖、涨价难挡

2015年，商铺交出优异的成绩单，也给这个市场带来了极大的信心。而新年刚过，就在投资者对2016商铺行情拿捏不准的时候，一线异常，北京、上海、广州主城区商铺数次惊现“日光”。上海一天内数个项目接连日光，有楼盘开盘前夜遭到购房者熬夜排队，房地产交易中心甚至开始限制客流。

有分析者认为，一方面是股市遇冷，另一方面则是央行与银监会下调首付比例的通知一出，就吹皱了中国楼市的一池温吞吞的春水。北、上、广、深房价步步走高，房地产行情重新趋于火爆的态势已经明显。而各城市住建委却表示，将继续抑制投机性购房，支持自主和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，无疑也是引导投资者纷纷转战商业地产的诱因。楼市复苏有助于提升投资者对周期股的信心，政策此举不禁让人感叹此次救市决心之坚定，堪比08年。

关键词：一线势不可挡、二线蓄势待发

市场环境自08年以来空前良好的大背景下，成都也不甘寂寞，近两周以来商铺市场迎来爆发，热门区域商铺市场呈爆发状态。据资深业内人士透露：随着股市洪流褪去，更多资金涌入楼市，将进一步推动城市热门区域商铺售价上扬，此时正是投资旺铺的不二时机。

关键词：开发商争相抢地、主城区一地难求

数据显示，年内全国一线及二线城市共57个新项目竣工，其商铺建筑面积合计约560万平方米。鉴于城市核心城区商业趋向成熟，无地或少地供应，绝大多数新增供应位于“新兴城区”，势必导致未来数年间，商铺空置率会稳步提高。以北京和上海为例，约75%的新增商业位于新城区，其定位多数以社区型购物中心为主。

从土地市场来看，全国土地市场竞争激烈，开发商拿地从未停止，一、二线城市疯狂拿地，几乎达到有地必争的态势。成都土地市场较去年同比有所下降，竞争却更加激烈，一方面原因在于主城区土地，二环内几乎无地可拿；另一方面也和成都土地市场的持续高涨不无关系，土地交易愈加慎重。

关键词：核心地段+消费变革=未来发展方向

2016年，商铺销售及运营趋势愈加清晰。

·核心商圈供需仍难平衡：核心商圈土地供应，价格上涨幅度明显；新城区空置率持续增高，源于城市扩张需求，未来数年内消化问题不大；

·电商冲击下的业态调整：购物模式的变革和电商冲击将引领业态及品牌的组合的进一步调整，奢侈品、服饰等实体店需求持续走低。体验性商业，特别是社区型商业被投资者普遍看好；

·招商方向转变至体验式：一线城市消费力的逐步提升，且随着90后城市中坚力量的崛起，消费者愈加追求体验或产品，设计师品牌及小众品牌将在一线城市及准一线城市具备广泛吸引力。

·零售行业的跨界式增长：“Gui”开设餐厅，“无印良品”、“星巴克”于店内开设书店，品牌的跨界营销概念愈加显著，未来商业更多趋向品牌化。

中国内地的中产群体及顶层精英的生活方式及商业需求早已和十年前大不相同，内陆地区消费模式正在向亚洲发达地区靠拢，与东京、新加坡、香港等同化。

同时国内庞大的消费需求支撑着全国商业地产的无限扩张，而随着休闲娱乐的飞速发展以及城市交通的便利性，适应社会消费习惯成为商业主命题，碎片化时间需要更有效的利用，消费者更渴求便利性及体验感，精品的社区型BlockMall以满足新生代的市场需求，而被广泛认可。

仍需谨慎投资唯稳

关键词：消费主体变更

主力消费者已是正当年的70、80后以及正在崛起的90后，品质生活及情感认同主导下的消费习惯早已今非昔比，10年前的规划无法满足绝大多数人的消费体验，消费主体对社交化的新娱乐和品牌化的体验消费越来越热衷，特定地点特定消费成为主要消费习惯。

消费的时间成本和消费的体验感官决定了市场上大多数盒子商业的没落，万象城尚泰百货、红牌楼天虹百货、天府广场摩尔百货等多家百货争相撤离，数年前本该开放的高新茂业百货至今空场，无一不在悲唱同质化的血与泪之歌。

关键词：金科【太子级】商业轰动全城，千人看铺挤破头

就成都而言，目前最火爆的商铺无疑是位于内双楠板块的金科·双楠天都。当外界纷纷议论金科巨资拿地之后将会有何等大手笔之时，金科在2月27日的发布会上给出了答案：“钻石级BlockMall”——回归商业本质的同时更有细节的场景化内容！

回归商业本质已成为行业的共鸣，砸钱和花哨不如长久稳定增长的收益：

认准自我定位：内双楠的铺子不愁卖早已经被成都人广泛认知。大成都最早的***，辖区占地3.13平方公里，常驻户籍约8万人，总人数达近百万，人均GDP约98000万；过去五年，内双楠板块无地可拍，消费力却持续增长，区域商业发展陷入尴尬境地。而周边大型商场临近“伊藤”、“鹭岛”、“红牌楼”，金科·双楠天都定位社区商业中心无疑是对整体区域的弥补与升级，“轻而精”的消费定位极度吻合内双楠的逸居属性；

认准目标人群：成都1400万人口中，外地人占据绝对比重，“年轻化”是他们共同的标签，对于这类城市淘金人群而言大型购物中心无疑浪费了过多的时间成本，且缺乏地缘属性，消费多以朋友聚会为主，消费区域遍及全城，被称之为“飘·宅”一族，对于他们而言，“轻奢”商业中心的快节奏和多品牌的消费恰恰迎合了他们的刚性需求；

认准产品规划：金科集群和公寓为核心，以外部连廊环绕包裹，内部立体交错，纵向扶梯外挂，仅项目自身的客群消费即足矣满足商业的发展，同时吸附内双楠百万人潮的庞大的刚性消费需求；

认准专业团队：金科·双楠天都商业负责人——曾寒飞在发布会上将项目比喻成“变态巧妇型”无疑贴切非常。金科的商业项目策略在于——“不做大体量商业”、“不进人口低密度区域”、“重拓城市老区”、“大量自持物业”，无疑将“巧妇”的精打细算做到了极致，同时可销售物业少，开发商自身的巨大投入，突出了金科极度变态的负责态度。

认准长线运营：针对目前成都商业普遍存在的后期运营乏力等问题，金科·双楠天都开创中国西南区域领先的经营模式。其主要措施有：一、金科坐庄——除酒店全部由金科自营以外，90%商铺均由金科商管公司统一招商运营；二、重金扶持——在后期运营商将投入1300万为项目开街前后数年用于商业包装、策划推广和搭建运营团队；三、消费基金——将对金科统一经营管理下的商铺业主进行长达5年的运营补贴，总金额高达1500万！金科·双楠天都通过闭环式消费和一系列商家优惠，进一步激发消费，带动金科·双楠天都的长线运营！

本次金科·双楠天都仅推出【奢ONE】首批次68席10-100㎡商圈口岸级商铺，3月份即将开盘。

对于投资者而言吸引力无疑爆表，2月27日发布会刚结束，千人看铺潮蜂拥而至，将售楼部围得水泄不通。

一个良好的开头，对于商业地产而言已经赢了一半，至于后续发展，让我们拭目以待。