忠县

市场降温信号在逐渐增强 长三角加大推地力度

2017年12月11日来源:21世纪经济报道土地市场责任编辑:zhangsijie

  业内人士认为,最近热点城市地价确实出现降温,包括南京小编、苏州小编、厦门小编,乃至上海,镇江小编作为环南京区域城市受影响被传导。这对楼市而言是一个积极信号,地价相对温和,房价也会对应理性。这与“房住不炒”的政策是相匹配的。
  长三角土地市场降温信号在逐渐增强。10月26日,南京公开拍卖8幅地块,分布于浦口、九龙湖、方山、燕子矶等热门区域,中海、美的、景枫等房企均有所斩获。不过这8块地的楼面地价都没有超过2万元/平方米;10月31日,南京再出让4幅地块,分别位于秦淮区、江宁区,其中3幅为住宅用地。由于宅地均没有触及最高限价,多名南京业内人士认为,土地市场开始降温。
  12月7日,镇江出让11幅土地,其中富力地产以77%的全场最高溢价率拿下一幅商住地。
  融信品牌营销中心总经理张文龙认为,最近热点城市地价确实出现降温,包括南京、苏州、厦门,乃至上海,镇江作为环南京区域城市受影响被传导。张文龙指出,这对楼市而言是一个积极信号:一方面政府开始加大供应,缓解供求关系;另一方面地价相对温和,房价也会对应理性。这与“房住不炒”的政策是相匹配的。
  寻找新区域
  年底长三角区域内城市正加大推地力度。
  而在一线城市供应相对少的情况下,品牌房企开始选择进入部分受经济外溢影响的三四线城市参与土地竞拍,如在此次镇江土拍中,碧桂园报名了8幅地块。富力此次所拿商住地楼面价格为8480元/平方米,几乎帖近同区域楼盘在售价格。
  据业内人士分析,镇江市场此前经历过一段楼市低迷期,但2016年以来随着周边城市楼市上涨,和外来炒房团势力等多重因素影响,镇江楼市成交量上涨明显。来自同策咨询《江苏城市研究报告》显示,2016年1-12月,镇江市区商品住宅成交以润州区为主,签约量95.52万平方米,占比32.9%;签约均价最高,为8057元/平方米。
  同策咨询研究总监张宏伟分析道,这两年核心区域房价大涨后,房企开始关注一线城市周边的市场盈利空间;此外目前核心城市推地偏少,房企也被挤压到三四线城市拿地。值得关注的是,2-3年前品牌房企进镇江是亏损的,去年市场逐渐火起来,品牌房企又开始关注这个区域。已经入驻镇江的房企已经历过市场波澜,再拿地相对谨慎,没有进入的房企则为布局考虑,毕竟是一个土地储备的机会。
  也有镇江当地业内人士指出,从微观视点和市场体现而言,镇江暂时不会跟进限购、限售等调控措施,中海、恒大等大型房企在此布局,阐明这儿仍值得关注。不过,也有业内人士以为,下一年很有可能是房地产小年,部分抗跌性较差的板块后期或将出现问题,比方金山板块,配套、教育都相对弱势,出让地块溢价率较低也属意料之中。更有剖析指出,估计下一年中海、恒大、雅居乐、中南等在部分区域有所布局房企的日子不是特别好,尤其是南徐两块地,早前放风价十分高,现在只能等候开盘。
  租赁地加速推出
  核心城市鲜见纯宅地推出的另一面是,租赁用地开始大规模推出。自上海首宗“自持不售”纯租赁用地出让以来,全国一些热点城市相继跟进。
  张雄伟指出,政策推动下,未来租借商场必然占有更大商场份额,并将形成商品住所、租借住所、政策性住所三分全国格式,房子的寓居特点正在回归。
  当时全国至少48个城市出台租借住宅新政。据同策研究院计算,到2017年11月,全国挂牌定向用于租借的住宅用地合计26块,官方发布12月将悉数出让完毕。其间上海挂牌21宗,成功出让15宗。然后,杭州小编、广州小编、深圳小编、合肥小编、南京顺次推出城市内首宗租借用地。无论从推地速度和力度来看,上海都首战之地。
  根据此前上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,到2020年,上海要基本形成多主体参与、多品种供应、规划化管理的住房租赁市场体系。而供应结构上也有调整,租赁住房用地的供应比例由“十二五”期间的13%提升至41%,计划新增供应租赁住房70万套。
  上海已挂牌的21宗租赁用地,总建筑面积达143.5万平方米,预计供应住房总套数不低于1.8万套。据统计,4个月不到的时间,上海租赁用地供应量已达到2017年前11个月住宅供应量的15%。按照这个节奏推算,到2020年,预计将达到20万套供应,后期会有平缓的可能,但总体趋势每年几万套的供应量已经很明显。
  除揭露招拍挂,政府还将商办用地、工业用地改造为租借用地。前述分析师指出,以静安区为例,区内两幅商业用地和一幅工业园区用地,调整为四类住所用地(租借用地),三幅地块供给总建筑面积将超20万平方米。且类似工业园区土地用于租借住所的方法将会在全市范围内推广,而商办住所改租借住所的细则已经在酝酿中,然后进一步加大房源供给。
  张雄伟指出,上海已出让的15幅租借地块均被国企收入囊中。近期,上海15家大型国有企业共梳理出80幅土地,契合条件的土地将转变为租借住所用地。而未来,国企拿地后怎样消化还需拭目而待。
  据分析,上海推广租赁用地力度最大,原因在于,近年来上海对土地财政依赖度逐渐降低,财政局数据显示,2016年末上海土地财政依赖度为25.59%,而2017年前三季度为18.35%;二是上海引进人才的需求与日俱增,而满足人才居住需求是抑制人才流出的一个重要手段。
  杭州的供地格局一样有变。9月22日,杭州市委召开会议提出,未来3年,杭州新增租借住宅总量占新增产品住宅总量的30%。具体措施包含:加大公共租借住宅供给力度;添加租借住宅用地有用供给;盘活存量土地、用房,展开村团体10%留用地以及存量工业、商业工作用地、用房新(改)建为租借住宅试点;房地产开发企业竞投自我克制份额断定的企业自我克制产品房子悉数用于揭露对外租借;鼓励和规范个人出租搁置房源。
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