忠县

学者: 当下得知道高房价的三个真相

2016年10月09日来源:第一财经日报本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

每一年,中国都会有一些“全民热”现象让人记住,15年是炒股热,16年毫无疑问是买房热。这股烈焰般的买房热,从年初燃到现在,从北上深蔓延到厦门、苏州、南京、杭州乃至内陆的成都、合肥,所谓“星星之火可以燎原”,莫过于此。


相比起大牛市和股灾,此轮楼市热所主导的财富大转移,其涉及的人群之广、资金之巨,足以让任何人瞠目结舌。看起来,这是多赢的局面:


房地产商业绩飙升,一年前压在心头的去库存阴云消散不见;


地方政府也趁着地王风潮,把土地拍出高价,“土地财政”欣欣向荣;


买房者的资产也随着房价水涨船高,半年的斩获可能超过几年的工资收入。


但也有人说,这其实是多输的乱局:


房价上涨过快相当于饮鸩止渴,房地产行业风险加大,房地产商到时首当其冲;


地方政府频频出台限贷限购令,管控节奏被彻底打乱;


而普通民众,无论有产者或无产者,无不为这突如其来的狂热而感到不安焦虑。在黑天鹅面前,他们是最没有抵抗能力的一群人。


房价,作为当下中国最大的政治经济学课题,争议最大,分歧也最大。“北上深房价永不跌”的神话,和“东京90年代房价腰斩的悲剧注定在中国复制”的警告同时流行,这不仅是判断的悬殊,其间还夹杂着情感、立场、炒作等因素,因此情况就更加复杂。


纵观目前对楼市的议论,有三个问题最常被提起:


楼市是否存在泡沫?京沪房价会超纽约伦敦吗?还会继续涨下去吗?这与每个人的切身利益相关,因而也最受关注。


地方政府是不是房价飞涨的“推手”?土地财政该不该废弃?


普通人应该怎么办?现在不入手是不是以后就没有机会了?


想清楚了这三大问题,对目前的房产热及其未来走向也大概心中有底了。不过,对着三大问题的解答,目前众说纷纭,并无统一答案。


只有尽量涤除主观情绪,从客观情况进行解析,才能更接近答案。目前来看,有三篇分析文章对上述三大问题作了比较靠谱的回答,值得大家参考。


01中国房地产处于大周期


大家普遍最关心的问题是:如何看待当前的房地产价格?唱多唱空者都不在少数。


现为万科高级副总裁兼董秘的谭华杰在《从大周期到小周期的前夜:理解中国房地产价格的框架》一文中(文章发表于2014年,至今仍具有穿透力),对这个问题做出了颇有说服力的回答。


总体而言,谭华杰是谨慎的乐观派,对近一段时间流行的三大争议说法,谭华杰在之前已经进行了反驳:


争论1:深圳的房价收入比全球最高,因此深圳房价存在泡沫,京沪也不例外。


谭华杰认为,房价收入比(包括房价租金比)适用于美国日本、却不适用于此时的中国。谭华杰研究了美国和日本过去60年的房价历史后发现,


每个经济体在其发展史上,几乎都有(且仅有)一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后,则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。


美国的“大周期”和“小周期”临界点是1982年,日本的临界点是1992年。1992年日本的城镇化率是77.6%,美国1982年的的城镇化率为74%,因此,谭华杰得出结论:“75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。”而目前,中国的城镇化率还不到60%,因此,中国仍然处于大周期之内,房价高速增长期仍未过去。


日本和美国目前城镇化率远超过75%,处于小周期之内,房价收入比(房价租金比)都处于比较稳定的水平,拿房价收入比来判断北上深的房价出现泡沫,并不科学。


谭华杰认为:目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。


当其他国家城镇化率处于跟中国同一水平时,几乎房价都经历较大上涨,从这个角度看,中国并不特殊。


争论2:中国居民杠杆率太高,楼市危机四伏。


城镇化率决定中国楼市目前还处于大周期,小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况,才是决定房价大涨后走势的关键因素。


谭华杰提出,有两个指标指标可以衡量居民的杠杆率及楼市泡沫程度。


(1)居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出,临界点为1.5倍。根据国际历史数据,当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时,基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。


在这项指标上,2015年中国的倍数为10.4,且按照房贷年均20%的增长,到2025年也不会突破1.5,依然安全。


(2)新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出),房价下跌临界点为60%,大跌临界点为80%。在这项指标上,中国的倍数也远低于60%,在安全区以内。


因此,谭华杰认为:


从国际经验来看,目前过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论,是值得商榷的。


争论3:中国一线城市房价超于纽约不正常


谭华杰指出:大型经济体的核心都市,并不适用经济体整体的分析框架。量化研究表明,这些城市(如纽约、北京、上海)的房价,与所在城市的人均收入水平、人口密度的相关性弱,而与以下三个指标紧密相关:经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力。


恰恰在这三项重要指标上,京沪更抢眼:


从第一点看,中国现在已经是全球第二大经济体了。不发生大的变动,人口基数大,财富总量超过美国是迟早的事儿。第二点,中国基尼系数大约在0.56(2014年水平),高于欧日美。也就是说,中国财富集中程度一直超过美国。


这两个需求端的因素告诉我们,对于北上深这种一线城市的房产的需求,中国比美国高。


那么从供给端来看呢?从下面一些数据分析可以得知,北京、上海的住房供应能力远远低于纽约。


比较可以看出:中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。


简单的供需分析可以预测,北京、上海的房价,超过纽约是大概率事件。


谭华杰从“大周期”和“小周期”的框架出发,参照国际经验,他的判断是:中国房地产目前仍处于“大周期”之内,今年的暴涨虽然异常,但并未使得房价彻底脱轨,未来十年,不出意外的话,一二线城市房价向上趋势不会变。


02土地财政的本质是“股票”


今年蜂拥而入的买房者存在一个默契:房价不会跌,因为有地方政府在背书;房价关联地价,倚重土地财政的地方政府一定会想方设法抬高房价。


土地财政,某种程度上其实是高房价的一大推手。土地财政不改,房价上涨不变。读不懂中国的土地财政,就读不懂中国的房价变动。而目前对土地财政解说得最透彻的,可能是现为厦门大学教授、曾任厦门市规划委员会主任的赵燕菁。


在2014年01期的《城市发展研究》上,赵燕菁的分析文章《土地财政:历史、逻辑与抉择》点破了土地财政与房价之间的关系:


在计划经济条件下,中国建立起初步的工业基础,但却再也没有力量完成城市化的积累。改革前,中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。


中国城市化模式的大突破,起始于上世纪80年代后期。当时,农业部门已经无力继续为中国的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫尝试仿效香港,通过出让城市土地使用权,为基础设施建设融资。从此开创了“土地财政”。


赵燕菁教授认为,中国“土地财政”和西方“税收财政”的禅意,相当于股票与债券的区别:


土地私有的城市,公共服务的任何改进,都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者,然后政府通过税收体系,才能够将这些外溢的收益收回。


不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法,中国土地收益的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业,那么西方国家城市是通过发行债券融资,中国城市则是通过发行的“股票”融资。


在中国,居民购买城市的不动产,相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品,除了居住,还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值,还可以分享未来新增服务带来的租值。


对“土地财政”本质的认识,还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长,而股票市场却长期低迷不振。


如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分,就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致,一点也不反常。


“土地财政”下,中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义上,人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀,关键在于人民币的信用基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌,土地就会贬值,信用就会崩溃,泛滥的流动性就会决堤而出。


赵燕菁认为,土地财政使房地产成为货币的蓄水池。现在的问题是,蓄水池一下子涌入了很多水,眼看越来越满,怎么办?废弃土地财政?


赵燕菁的看法是土地财政不可废,只能慢改:


中国未来几年最大的战略风险,就是在还没有替代方案之前,轻率抛弃“土地财政”。从“土地财政”转向“税收财政”需要时间。


中国城市化最快的城市之一深圳,税收收入占到政府收入的93%以上,来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累,深圳土地财政已经悄然退出。


从更长远的经济发展阶段看,我们今天所担心的问题,很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。


“土地财政”的惯性仍旧强大,只要“土地财政”所占比重大,由政府发行的“股票”(土地)就很难被允许大贬值,这是个特殊的资本市场,由看不见的手起主导作用。


03个人:机会窗口会一扇扇打开


有位基金经理和他的同行去看房子,对方在看一套十万一平的房,这位基金经理觉得太贵了。但他的同行说:这房子经济平稳2025年20万/平,如果经济不好,2020年就20万了。


飙升的房价让正在北上深奋斗的年轻人感到焦虑,一平10万已经是天价,10年后就超过20万,叫人情何以堪。这时应该怎么办?


现在有几种态度:一种是逃离北上深,另一种是带着绝望感继续奋斗,此外可能还有第三条道路:不急着入市,做好自己该做的事,“机会的窗口会一扇一扇地打开”。


世联行董事长陈劲松的建议是“不要跟高房价去硬碰硬”:


我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地,他跟老的豪宅区形成鲜明对比,这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人,非常有活力,比如翠贝卡区、布鲁克林区,以前是屠宰场、平民区,现在最时髦的公司在那里。最好的艺术馆在那里,比如惠特尼;最漂亮的餐厅也在那里,现在房价也就涨起来了。


同时我们看老区,比如上东区中央公园附近,我认为衰败得一塌糊涂了,里面就是一些老人,房子的格调,大理石、罗马柱完全过时了,年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点,一代人有一代人的城市新区。


所以说年轻的朋友,“那个老区好的住宅区,土豪把价格搞得那么贵,我一辈子都没有希望。”我告诉大家,新区成长起来会比老区更火爆、更酷,房价更高。


在深圳这种新区明显吗?不明显。我认为的深圳的一些老区,比如说翠贝卡因为是屠宰区,类似于深圳的清水河,你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少?差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。


这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳,各个城市都一样,你去看长期出租房、城中村那些地方,聚集了大量年轻人,他们正在改变那个区的面貌,因此新的发展或者新的房地产会有大的机会,那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”,会一直都有。



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