解密维权:天灾人祸难抵挡 财产受损谁负责?

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进入夏季以来，全国各地相继出现强降雨天气，城市内涝、山洪暴发等自然灾害，许多城市损失惨重，许多个人财产也受到了严重的损害，房子、车子无疑是其中的最大头。位于成都市晋吉南路287号一小区居民们也遭遇了同样的情况，只要下暴雨，小区几乎都要被水淹，给居民的房屋、汽车等财产造成严重损失，也影响了日常生活。那么这些损失应该由谁赔偿？应该如何避免这些灾害带来的严重损失呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、范云云（实习）律师为您详细解答。

搜狐焦点网：由于老小区排水管道设计有缺陷引起内涝，像成都市晋吉南路287号这种常年遭受内涝的小区，应该找谁来解决内涝问题？

律师解答：北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”同时根据《建设工程质量管理条例》第40条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年”。因此，在保修期限内，若商品房出现质量问题，如排水管道质量引起内涝导致业主财产受损的，开发商应对损失承担赔偿责任。保修期从房屋交付之日起计算，具体看合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容的约定，但至少为两年。

若房屋等相关设施设备已经过了保修期，那么因此造成的损失，只能由业主自己承担或者由保险机构理赔（若已购买相关保险），同时业主可以根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第2条“本细则所称维修资金，是指住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，专项用于维修、更新、改造的资金。”之规定，申请维修资金对相关设施设备进行维修、更新、改造。

搜狐焦点网：当所住小区遭遇到天灾时，小区住户的损失由谁来赔偿？

律师解答：北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：小区遭遇天灾，根据《民法通则》第107、153条及《合同法》第117条之规定，“若天灾属于不能预见、不能不免并不能克服的灾害即属于不可抗力，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”对于因不可抗力造成的损害，开发商等其他法律主体不承担民事责任。但如果小区住户已经为受损财产投保的，可根据投保人与保险人订立的保险合同，要求保险人对损失进行赔偿。

同时，根据《自然灾害救助条例》的相关规定，对于住房受损的受灾人员经审核被确认为居民住房恢复重建补助对象的，其住房恢复重建时由人民政府民政等部门发放补助资金和物资（具体标准各地根据经济发展水平有所不同），住房城乡建设等部门还应当为受灾人员重建或者修缮因灾损毁的居民住房提供必要的技术支持。因此，符合条件的受灾人员，可以向有关部门申请住房恢复重建补助（具体申请标准和流程可向属地居民委员会和街道办事处咨询）。

搜狐焦点网：还未交付的房屋遭遇天灾，风险由谁承担？购房者可否要求退房？

律师解答：北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：根据《合同法》第142条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……。”之规定，还未交付的房屋若遭遇天灾而毁损、灭失的风险应由出卖人承担。

未交付的房屋，遭受天灾的，若此天灾是属于不可抗力，且致使合同目的不能实现的，买受人可以根据《合同法》第94条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，要求解除与开发商签订的房屋买卖合同。

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